Asuntosijoittaminen

Edellisen postauksen kommenteissa Kitupiikki ehdotti, että matalasta kulutuksestani johtuen voisi olla aika kiinnittää enemmän huomiota tulopuoleen.

Yksi tulonlähteistäni on sijoitusasunto, joka on ostettu reilu vuosi ennen blogin syntymistä.

Asuntosijoittaminen on ajatuksena mitä kaunein. Ostetaan sijoitusasunto ja sitten vain nautiskellaan, kun vuokralainen maksaa kaikki aiheutuvat kulut ja huolehtii lainojen lyhennyksistä. Kyseessä on todellinen sijoittajan paratiisi.

Sijoitusasunnon ostaminen oli ollut mielessäni jo useita vuosia, mutta laskelmat eivät olleet mielestäni riittävän kannattavia.

Keräsin kuitenkin aiheesta lisää tietämystä ja vähitellen myös laskelmat alkoivat näyttää paremmilta. Isoin innostus asunnon ostamiseen heräsi luettuani Robert T. Kiyosakin kirjan Rikas isä – Köyhä isä, jolloin perehdyin kassavirta-ajatteluun ja itselle ensin maksamisen periaatteeseen. Kirjan kirjoittajaa on arvosteltu tietämättömyydestä, mutta minulle teos antoi uusia ajatuksia ja oli kaikin puolin mukavaa luettavaa.

Sain vähitellen kartutettua tietämystäni asuntosijoittamisesta, mutta koin silti järkeväksi käyttää välittäjää asunnon hankinnassa. En ikinä ennen ollut ostanut asuntoa, joten välittäjän mukaan ottaminen toi myös turvallisuuden tunnetta.

Sopivan välittäjän tapasin täysin sattumalta opiskelujen yhteydessä järjestetyssä yritysvierailussa kiinteistönvälitystoimistoon. Kyseisen välittäjän kanssa ajatuksemme kohtasivat välittömästi. Välittäjän kautta sain arvokasta tietoa ja lupaavan asunnon, mutta toisaalta myös 2500 euron laskun.

Sijoitusasunnokseni ostin Uudellamaalla sijaitsevan yksiön, jonka hintalappu oli 92 000 euroa ja laskennallinen vuokratuotto 5,75 %. Lainaa otin pankista niin paljon kuin vain sain, jolloin vieraan pääoman osuudeksi tuli 75 %. Ostettaessa asunto oli täysin remontoitu, joten minun ei tarvinnut tehdä muuta kuin laittaa vuokrausilmoitus nettiin. Pian puhelin ja meili olivatkin jo täynnä kiinnostuneita, joista sitten valitsin mielestäni sopivimman.

Oma asuntosijoittamisfilosofiani perustuu vuokratuottoon ja toimivaan kassavirtaan, jolloin asunnon arvon heilahtelulla ei ole niin suurta merkitystä. Uskon, että pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat vähintäänkin pysyvät inflaation vauhdissa.

Tärkeintä minulle on asunnosta saatava kuukausittainen tuotto ja se, että pystyn vuokratulolla maksamaan kaikki asunnosta aiheutuvat kustannukset ja lainan lyhennykset. Käteistä jää vielä joka kuukausi hieman yli ja tällä rahalla varaudun tuleviin remontteihin ja laitehankintoihin.

Kuten muussakin sijoittamisessa, myös asunnoissa tai oikeammin asunnossa, olen päättänyt noudattaa osta ja pidä tekniikkaa. Ainakin pidän asunnon niin kauan kuin putkiremonttia ei ole näkyvissä. Sitten kun putkiremontti tulee, täytyy tehdä tarkempia laskelmia jatkosta. Mitä pidempään pidän asunnon, sitä todennäköisemmin saan nauttia asunnon arvonnoususta.

Pääkaupunkiseudulla ja sen lähettyvillä on erittäin vaikea päästä pelkillä asuntojen vuokratuotoilla samoihin lukemiin kuin mikä olisi osakkeiden pitkän aikavälin tuottoprosentti. Alhaisempaa tuottoprosenttia kompensoi se, että asunnoissa suuren velkavivun käyttäminen on mahdollista ja suhteellisen helppoa. Pankit myöntävät yleensä 75-80 % lainaa sijoitusasuntoa vastaan.

Velka tuo kuitenkin mukanaan myös riskiä. Korkojen noustessa tuotot pienenevät ja kassavirran hallinta vaikeutuu. Oma ajatukseni on tällä hetkellä se, että pidän mahdollisimman suuren vivun niin kauan kuin korot ovat alhaalla ja korkojen noustessa kasvatan oman pääoman määrää.

Liian usein asiat ovat jääneet itselläni ikuisiksi ajoiksi suunnitteluvaiheeseen, mutta tällä kertaa oli toisin. Asuntoa ostaessa minulle tärkeintä oli saada “bisnekset pyörimään”.  Lähdin jahtaamaan asuntosijoittamisen tuottoja pieneltä takamatkalta, kun päätin käyttää välittäjää, mutta toisaalta saamiani oppeja voin hyödyntää koko loppuelämäni. Toivottavasti oppimisen kautta myös tuotot nousevat jatkossa ja asuntosijoittaminen pysyy osana portfoliotani.

Se, että oliko päätös lähteä asuntosijoittajaksi oikea vai väärä selvinnee tulevaisuudessa. Sen voin kuitenkin jo nyt paljastaa, että ei tämä asuntosijoitusprojekti ole aivan käsikirjoituksen mukaan mennyt. Tästä enemmän seuraavassa postauksessa.