Onko asuntosijoittaminen jo liian suosittua?

Talousahdingon kommentin innoittamana päätin pohtia tarkemmin asuntosijoittamista. Asuntosijoittaminen on viimeaikoina saavuttanut yhä enemmän tilaa mediassa ja ilmestyi aiheesta kirjakin (edit: linkki rikki - http://www.ostavuokraavaurastu.com/) Suomeksi. Tilasin sen kirjastosta ja sain reilusti päälle 100 olevan jonotusnumeron.

Olisko aika pistää kämppä myyntiin ja sijoittaa rahat muualle?

En usko, että asuntosijoittaminen muuttuu supersuosituksi, vaikka aihe onkin tällä hetkellä trendikäs. Onhan asuntosijoittaminen ajatuksena todella kaunis, mutta jokainen laskutaitoinen ymmärtää, että mitään supertuottoja ei ole luvassa. Ei ainakaan harrastelijoille, jollaisena itseäni pidän.

Ensimmäinen tekijä, mikä karsii ison osan asuntosijoittajista on se, että pitäisi pystyä säästämään ja sen jälkeen sijoittamaan varat asuntoihin. Useilla ihmisillä tuntuu olevan jo säästämisen kanssa ongelmia.

Asuntosijoittaminen vaatii pitkäjänteisyyttä, hyvää riskinsietokykyä ja vaivannäköä. Vaivan näkeminen on monille punainen vaate. Vuokralaisista ja niiden etsimisestä on vaivaa ja asunnon kunnostakin täytyy huolehtia. Vuokralaisen hankinnan voi ulkoistaa, mutta tämä aiheuttaa lisäkustannuksia.

Jotta asuntosijoittaminen olisi esimerkiksi osakesijoittamista kannattavampaa, vaatii se mielestäni velkavivun käyttöä. Velka taas tuo mukanaan lisää riskiä, mikä voi aiheuttaa epävakaassa taloustilanteessa unettomia öitä.

Asunnoilla ei rikastu hetkessä, vaan se vaatii pitkäjänteistä työtä. Useimmilla kärsivällisyys ei riitä.Tässä vaiheessa valtaosa ihmisistä on jo pudonnut kyydistä. Muut sijoitusmuodot ovat vertailussa kannattavampia ja helpompia.

Lähtökohtaisesti kaikki pääkaupunkiseudun lähettyvillä olevat asunnot ovat asutettuja. Ihmisten on pakko asua jossain. Uusia asuntoja rakennetaan jonkin verran, mutta ei niin paljon, että asuntojen kysyntä laskisi. Muuttoliike on pitänyt tästä huolen.

Oletetaan kuitenkin, että asuntosijoittajien määrä kasvaisi radikaalisti. Tämä johtaisi asuntojen kysynnän kasvuun. Tällöin kaikille ei rittäisi asuntoja. Lisäksi asuntojen hinnat nousisivat, jolloin asuntosijoittamisen kannattavuus kärsisi.

Jos asuntojen hinnat siis nousevat, saan nauttia nykyisen asunnon arvonnoususta.

Oletetaan vielä, että markkinat eivät reagoisi riittävän nopeasti ja että kaikki halukkaat saisivat ostettua sijoitusasunnot. Tämä johtaisi tarjottavien vuokra-asuntojen määrän kasvuun. Jos tarjonta ylittäisi kysynnän, vuokrat alenisivat. Alemmat vuokrat vaikuttaisivat asuntosijoittamisen kannattavuuteen. Kannattavuuden vähentyessä osa sijoittajista päättäisi laittaa asunnot myyntiin, jolloin asuntojen hinnat laskisivat.

Tässä tapauksessa nykyisen vuokra-asuntoni tuotot pienenisivät, mutta asuntojen hintojen laskiessa siirtyisin ostokannalle ja voisin tätä kauttaa tasoittaa tuottoja.

Toisaalta, kun kaikki asunnot ovat asuttuja, niin todennäköisempää on, että vuokra-asuntojen lisääntyminen tarkoittaisi omistusasuntojen vähentymistä. Se ei vaikuta mitenkään asumisen tarpeeseen, joten en usko, että asuntojen hintojen ja vuokrien välinen suhde juuri muuttuu.

Asuntosijoittamistrendiä suurempi vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen on lainojen koroilla. Matalan koron aikana asuntojen hintoihin saattaa syntyä kuplaa, kun isompi osa ihmisistä päättää siirtyä omistusasuntoon. Silloin on väärä aikaa ostaa asunto, mutta toisaalta nykyisen arvo nousee. Kun korot nousevat, nousee myös vuokra-asumisen kysyntä ja vuokrat. Jos on jo mukana asuntosijoitusmarkkinoilla voittaa kummassakin tapauksessa.

Toistaiseksi en ole huomannut mitään hälyttävää, joka saisi minut myymäään sijoitusasuntoni. Muutokset vaikuttavat ainoastaan siihen, minkälaista taktiikka noudatan sijoittamisessa jatkossa.