Asuntosijoittaminen yritys 2 — kolmanneksi pahin virheeni?

En tiedä muistatko enää postauksia Pahin taloudellinen virheeni ja Vieläkin pahempi taloudellinen virheeni. Itse ainakin olen unohtanut nämä jo kokonaan. Kuka sitä jaksaisi menneitä muistella tai ainakaan näin huonoja kokemuksia. Ehkä olisi kannattanut kerrata, koska nyt salkkuani koristaa uusi omaisuuslaji eli sijoitusasunto.

Aloitin asuntosijoittamisen vuonna 2013 ja lopetin sen vuonna 2016. Tässä välissä ehdin köyhtymään noin 25K euroa. Mutta miksi ihmeessä sekaannun taas moiseen? Olenko menettänyt järkeni kokonaan?

Asuntosijoittamisen plussat

Kirjoitin viimeksi taseeni uudelleen järjestelystä. Käytännössä siirryin pelaamaan velattomasta kohtuullisesti vivutettujen sarjaan. Velkaa on yhteensä noin 135K euroa ja tästä 100K sijoituslainaa, jossa on vakuutena oma asunto. Tulkitsen sijoituslainan kalliiksi asuntolainaksi. Lisäksi velkapottiin sisältyy sekä yrityksen sijoitusasuntolaina että Nordnetin Superluotto.

Tärkein syy asuntosijoittamiselle on se, että saan lisää vipua salkkuun. Yrityksen kautta touhutessa ei päästä samanlaisiin maksuaikoihin tai korkoihin kuin yksityishenkilönä, mutta rahaa se on kaikki. Nyt sain Danske bankilta 25 K euroa 2,8 %:n marginaalilla (euribor 6kk). Itselleni tuli yllätyksenä, että kuinka kallis laina lopulta oli.

Toinen syy on se, että parempi puoliskoni on ollut asuntosijoittaja siitä lähtien, kun muutimme saman katon alle. Hän on viihtynyt hyvin ja aina silloin tällöin olemme yhdessä katselleet asuntoja. Yhteisiä sijoituksia ei vielä ole, mutta löytyipä ainakin yhteinen harrastus, jonka parissa molemmat olemme. Eikä yhtään haittaa, että pitkästä aikaa aloitin harrastuksen, jonka tuotto-odotus on positiivinen asuntosijoitushistoriastani huolimatta.

Asuntosijoittamisen epäkohdat

Aikaisemmista sotkuistani asuntosijoittamisen parissa kirjoittaessani olen tuonut epäkohtia, jotka ovat vaivanneet minua. Nyt on aika käydä nuo kohdat läpi ja katsoa miten ajatteluni on muuttunut.

• Stressi vuokralaisesta (en halua, että kukaan kuseksii pitkin kallisarvoista asuntoani)
• Asuntosijoittaminen on työlästä (vuokraus, korjaukset, toki vaihtoehtona ulkoistaminen)
• Hajautus tavalliselle tallaajalle on olematonta
• Asunnoista ei niin vain pääse eroon (etenkin syrjäisemmillä seuduilla, jo pelkkä tieto epälikvidiydestä rasittaa)
• Valtava velkavipu
• Stressi siitä, että jos asuntoa ei saa vuokrattua, tarvitsee siihen kaataa joka kuukausi rahaa, jotta ei ajaudu henkilökohtaiseen konkurssiin

Stressi vuokralaisesta helpottaa, kun tekee vuokralaisen valinnan kunnolla. Varma ei voi olla, mutta kohtuullisella panoksella ei tarvitse stressata. Tarkoitan tällä sitä, että asunnon osuus sijoitussalkustani on pieni. Asuntosijoittaminen on työlästä, mutta ei sitä työtä ilman korvausta tarvitse tehdä. Fiksusti toimimalla saan kyllä työlleni sopivan korvauksen. Jos on vasta varallisuuden kasvattamisvaiheessa, ei voi pelätä työtä, vaikka kuinka nauttisi helposta elämästä.

Hajautus on olematonta vain, jos ostaa liian arvokkaan asunnon. Sijoitusteni kassavirta riittää kattamaan asunnon kulut, vaikka se olisi pidemmän aikaa tyhjillään. Yksi asunto on toki monessa mielessä suurempi riski kuin kymmenen, mutta katsotaan nyt rauhassa miltä nykyinen tilanne itsestäni tuntuu ajan kuluessa.

Asunnoista ei pääse eroon. Asunto on epälikvidimpi kuin pörssissä olevat sijoitukseni. Virhe itseasiassa tapahtuu siinä, jos asunnosta pitää päästä väkisin eroon. Tämän ongelman voi helposti ohittaa riittävällä kassan ja kassavirran määrällä. Valtava velkavipu ei ole pakollinen, kun asunto on riittävän edullinen. On mahdollista, että asuntoa ei saa vuokrattua, mutta siihenkin on mahdollista vaikuttaa pitämällä asunto kunnossa ja hoitamalla vuokraus ammattilaisen ottein.

Kohde

Yksi vaikeimmista tehtävistä on sopiva sijoitusasunnon löytäminen. Ja löytämisen jälkeen sen ostaminen sopivaan hintaan. Sopiva itselleni olisi noin 10 % alle markkinahinnan. Tutkin julkisia markkinoita, mutta mitään sopivaa ei löytynyt.

Sitten hieman yllättäen sijoitusasunnot.comin kautta tuli myyntiin kohde Lahdesta. Lahti ei ole liian kaukana ja asunnon hinta sekä vuokratuotto vaikuttivat sopivilta.

Keräsin kaikki tunnusluvut alle, jotta voin tarvittaessa palata näihin ja löydän tekemäni virheet. Kohde on kaksio hieman kauempana Lahden keskustasta.

Asunto:

• 2h+kk+p
• Hinta: 50 900 €
• Yhtiölaina: 7 150 €
• Oma laina: 25 000 €
• Vuokralainen valmiina

Tuloslaskelma / kassavirta:

• +523 €, vuokratuotot
• • 187 €, vastike yms kulut
• • 30  €, korjausvara
• = 307 €, operatiivinen vuokratuotto (7,23%)
• • 61 €, lainan korot
• • 13 €, yhtiölainan korot
• = 233 €, vuokratuotto rahoituskulujen jälkeen
• • 46 €, yhtiölainen lyhennys, väh. kelpoinen
• = 188 €, verotettava vuokratuotto
• • 152 €, lainan lyhennys
• • 38 €, verot (20 %)
• = -2 € kassavirta

Pääoman kertyminen:

• • 46 €, yhtiölainen lyhennys
• • 152 €, lainan lyhennys
• • 2 €, kassavirta
• = 196 € oman pääoman kertyminen kuukaudessa

Suurempia korjauksia ei pitäisi olla tulossa seuraavan 10 vuoden aikana, mutta oletettavasti jotain on aina luvassa. Teoriassa asunnon pitäisi pyöriä omillaan ja voin elää kahden euron negatiivisen kassavirran kanssa.

Käytännössä verot ovat osa yrityksen kokonaisuutta ja eivät kerro koko totuutta. Jos asunto olisi omissa nimissä veroihin vaikuttaminen olisi haastavaa, yrityksen kautta pelivaraa on enemmän ja sen takia pieni negatiivinen kassavirta menee itseltäni läpi. Seuraavassa asunnossa en kyllä tee enää samaa virhettä. Toisaalta vipua pienetämällä kassavirtaa olis mahdollista pakottaa plussan puolelle.

Riskit

Iso huolenaiheeni on nyt, että asuntomarkkinoilla tapahtuu jotain sellaista, joka suistaa koko homman raiteiltaan. Esimerkkinä mieleeni tulee muutokset asumistuissa. Se mitä tulee jää nähtäväksi. Jotain riskiä on pitää kuitenkin kantaa, koska harvoin löytää tuottoja ilman minkäänlaista riskiä.

Toinen stressin aiheuttaja on se, että asuntosijoittaminen on aivan liian suosittua tällä hetkellä ja varmasti mukana on muutama liian ahne yksilö. Saa nähdä mitä tapahtuu, kun korot lähtevät nousuun.

Oikeat riskit

Suurin riskitekijä koko hommassa olen minä itse. Olen yrittänyt viime aikoina opiskella ahkerasti asuntosijoittamista, mutta olen vielä täysi noviisi. Tiedän käytännön kokemuksen ansiosta muutaman virheen, jotka yritän välttää, mutta oikeasti en osaa vielä mitään. Olen liian aikaisin mukana markkinalla, mutta olen huomannut tekemisen kiihdyttävän myös halua ja kykyä oppia. Hyppy syvään päähän ja katsotaan opinko uimaan.

Tunnusluvuista voi päätellä, että olen ennenkin käyttänyt Exceliä. Oma sijoittamiseni ei kaadu taulukkolaskentataitojen puutteeseen. En kuitenkaan ole ollenkaan varma, että olenko arvioinut remonttikulut oikein. Nyt laskin 30 euroa kuussa korjausvaraa, koska se mahtui vielä juuri kassavirtalaskelmaan, mutta todellisuus voi olla jotain ihan muuta. Varmasti paskin perustelu ikinä, että laskelmalla on luku, joka vain näytti hyvältä. Ei näin!

Jos ihan tarkkoja ollaan, niin taisin tehdä virheen myös Excelissä. Käytin laskelmissa 12 kuukauden vuokratuottoja, mutta 100 %:n vuokrausaste tuskin on tässä sijainnissa realismia. Ei näinkään!

Asuntosijoittamisen ensimmäinen sääntö on, että aina pitäisi ostaa alle markkinahinnan. Oletin, että tekemällä kaupat sijoitusasunnot.comin kautta pääsen varmasti alle markkinahinnan kiinni asuntoon. Katsoin ennen ostopäätöstä samalta alueelta toteutuneita kauppoja ja niiden neliöhinnat olivat 1000 ja 1225 euroa neliöltä. Nyt löytyy yksi kauppa jo 800 € / m2. Oman asuntoni hinnaksi tuli 1130 € / m2, joten epäilyttää saisinko asunnosta omat pois, jos sen nyt laittaisin myyntiin. Ei näinkään!

Huomasin, että kirjoittaessani kohteesta kaikki pehmeät arvot puuttuvat kokonaan ja ne vaikuttavat merkittävästi siihen, että kuinka helppoa asunto on saada vuokratuksi tai pitää vuokrattuna. Onko asunto valoisa? Entä pesukoneliitäntä? Entä kunto muuten? Entä parveke? Entä sijainti?

Tiedän, että sijainti ei ole kuuminta hottia. Auton omistavalle henkilölle sen pitäisi olla ihan kelvollinen. Asunto on kohtalaisessa kunnossa ja sama vuokralainen on ollut siinä jo jonkin aikaa. Valoisuudesta tai pesukoneliitännästä minulla ei ole hajuakaan. Otan tästä oppitunnin ja seuraavaa kohdetta varten täytyy määritellä paljon tarkemmat kriteerit, jotta osaan kiinnittää niihin edes jotain huomiota. Ei näinkään!

Oman asunnon vuokralaispysyvyyden lisäksi mietityttää ostaa kohde, jossa kaikki muutkin asunnot ovat lähtökohtaisesti vuokra-asuntoja. Ne ovat sitä tosin olleet jo pitkään, mutta mitä tapahtuu, jos vuokralaisten löytyminen muuttuu vaikeammaksi. Seuraako tästä syöksykierre hinnoissa vai pitääkö sijoittajilla pokka?

Sijoitusasunnot.com kokemuksia

Saan tästä postauksesta pienen korvauksen, mutta en suunnitellut sitä ostaessani asuntoa. Sen sijaan rehellisyyttäni ei moisella korvauksella vielä viedä, joten sijoitusasunnot.com saa maininnan lisäksi pyytämättä myös avoimen palautteeni.

Tiedän, että moni muukin on harkinnut heidän kauttaan ostamisesta tai jo siirtynyt harkinnasta toteutukseen. Saa täydentää kommenteissa, jos teillä on erilaisia kokemuksia.

Päivää ennen kohteen avautumista myyntiin sijoitusasunnot.comin julkaisi markkinointia kohteesta:

1990-LUVULLA VALMISTUNEITA SIJOITUSASUNTOJA LAHDESTA – VELATTOMAT HINNAT ALKAEN 31 900€ JA VUOKRATUOTOT JOPA 11%!

Viesti kuulosti sen verran hyvältä, että päätin tutustua kohteeseen. Jos haluat katsoa, mitä kohteesta sanottiin, voit lukea tästä. Ilmeisesti muutama muukin oli innostunut kohteesta, koska asunnot menivät noin vartissa. Kuvittelin saavani hyvän tuottoisan kämpän alle 40K eurolla, mutta en ollut ihan tarpeeksi nopea.

Prosessi toimi siis niin, että klo 10:00 sähköpostiin kilahti linkki hinnastoon ja vastaamalla meilillä sai varattua itselleen asunnon. Hirveässä paniikissa yritin tutkia asuntoja, koska arvasin niiden menevän nopeasti. Valitsin äkkiä muutaman asunnon ja laitoin meiliä, että jos jonkun saisi. En saanut ykkösvaihtoehtoani, mutta yhden sain kuitenkin varattua.

Sitä en ymmärtänyt, että kaikki tutkiminen oli ihan turhaa. Tässä on kyse nopeuskisasta. Seuraavalla kerralla tiedän, että valitsen omilla mittareillani sopivan asunnon ja 10:01 laitan sen meilillä eteenpäin. Jos sattuu menemään vikaan, niin varaus ei vielä sido mihinkään. Tässä voi siis hyvin ensin hutkia ja sitten tutkia.

Eniten varaamisprosessissa itseäni otti se päähän, että hinnastossa tuotot oli laskettu verottomasta hinnasta. Sijotusasunnot.comin omassa blogissa opetetaan laskemaan varainsiirtovero mukaan asunnon hintaan, mutta sitten he eivät itse käytä kyseistä kaavaa, vaan tuotot oli laskettu verottomasta hinnasta. Ymmärrän tämän kyllä, koska kaikki muutkin tekevät näin ja heidän kohteensa eivät olisi vertailukelpoisia, jos varainsiirtovero laskettaisiin mukaan. Vaikka ymmärrän, en silti pidä ratkaisusta.

Toinen itseäni häiritsevä asia oli, että asuntojen hinnoissa ei suoraan ollut mukana parkkipaikkaa tai parkkikatosta, vaikka sellainen on asunnon mukana pakko ostaa, jos se asuntoon kuuluu. Hinnastossa oli kyllä tämä mainittu, mutta kun kiireessä tutkii, niin ei kaikkea huomaa.

Jokainen voi päättää miten paljon tällaiset asiat vaivaavat, mutta itse olisin ollut tyytyväisempi, jos kaikki olisi heti ollut sitä miltä näytti. En usko, että suurin osa sijoitusasunnot.comin asiakkaista olisi ensiasunnon ostajia ja saisivat asunnon hankittua ilman veroja. Pitkälti luottamukseen perustuvassa bisneksessä kuvittelisin olevan hyötyä siitä, että tehdään asiat luottamusta herättävästi. Toisaalta minä olen vain tyhmä blogin kirjoittaja, ja heillä on oikea bisnes ja paljon tyytyväisiä asiakkaita.

Eikä kannata ymmärtää väärin. Myös minä olen tyytyväinen ja todennäköisesti asiakas myös jatkossa. Pienellä viilaamisella prosessia olisi kuitenkin mahdollista parantaa. Enemmän viilattavaa jää kuitenkin omaan prosessiini.

Oman tutkimuksen lisäksi otin yhteyttä kaikkiin tuttuihin ja hieman tuntemattomampiinkin, jotta sain tarpeeksi tietoa alueesta ja kohteesta. Lopulta päädyin siihen, pidän varaamani kohteen. Lottovoittoa en odota, mutta uskon ettei tässä kovin pahasti vihkoonkaan mennä.

Mitä olet mieltä? Menenkö metsään vai onko hyökkäys ja hyökkäyksen myötä asuntosijoittaminen hyvä valinta?